随着楼市的零首付回温，曾一度哑火的首付低首付 、"零首付"旋风再次吹到了各地 。贷再5月29日 ，现江北京商报记者调查发现 ，湖贷近日 ，款中重庆、介推佛山等多地低首付 、波助"零首付"购房再现江湖 ，零首付部分开发商 、首付房地产中介打出了"零首付"的贷再优惠政策卖力营销 。火爆之下，现江"首付贷"也再次回归大众视线，湖贷有贷款中介用自己的款中"小金库"为购房者垫资 ，也有一点儿贷款中介声称与银行有合作 ，介推可以通过大额信用贷为购房者弥补首付不足的空缺。
"零首付"再现
开发商暗箱操作
2023年以来 ，房地产市场呈现回暖迹象 ，市场信心有所提振 ，在此背景下 ，"零首付"再现江湖。5月29日 ，北京商报记者以购房者身份暗中调查发现 ，目前重庆 、佛山等地的部分开发商 、房地产中介均号称推出了低首付 、"零首付"政策 。
"惊喜价速抢 、重庆顶流楼盘""精装+中央空调"……一位重庆地区房地产中介在朋友圈发布了最新的楼盘营销信息 ，这是一个仍在建设的新楼盘，商圈、学校 、轨道交通配套设置齐全，其中最为吸引人的就是"零首付"三个大字 。
"购房者仅仅需要付定金就可以了 。"这位房地产中介告诉北京商报记者 ，"这是开发商推出的政策 ，购房者付5万元的定金就可以签署合同 ，然后分期还清。例如 ，40万元首付，今年年底还12万元 ，明年再还12万元 ，2025年最终接房时再还清 ，首付款是购房者欠开发商的" 。
类似的现象还存在于佛山 ，该地区一位房地产中介也向北京商报记者介绍，"开发商可以拉高网签价做低首付金额" 。从具体的操作流程来看，开发商将市场价1万元/㎡左右的房源按6000元/㎡左右的价钱出售给购房者，但向银行贷款时却按照1万元/㎡申请 ，从银行超额申请的贷款就能为购房者降低首付比例 。
"不仅可以‘零首付’ ，还可以超贷 。"云南地区一位房地产中介也在社交平台这样回复购房者 。低首付 、"零首付"的现象近年来并不少可见 ，不少开发商 、房地产中介以此为噱头扩大品牌影响力，拉拢客户 ，但这一行为已违反国家相关金融信贷政策。2017年住建部 、央行 、原银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业 、房地产中介机构违规提供购房首付融资 、首付分期和变相首付垫资。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示 ，开发商或房地产中介通过首付分期 、返首付等形式吸引购房者，或者通过做高合同价钱 ，使得购房者获取更高额度贷款，进而可以有多余款项用于装修等其他用途 ，其实无论哪种形式 ，最终购房成本和额外产生的利息均会转嫁到购房者身上 ，因此购房者要提高警惕 ，以防掉入营销陷阱 。而且这类现象本身就是违反国家相关金融信贷政策的 ，不仅扰乱房地产市场正常交易秩序 ，还会加剧断供风险，进而影响金融系统链的正常运行 。
"首付贷"卷土重来
贷款中介推波助澜
据调查 ，"零首付"主要存在于三种形式 ，一类为开发商直接做高合同价钱 ，帮助购房者从银行申请较高的按揭贷款 ，降低首付比例；一类为开发商直接垫资 ，购房者之后将首付金额分期还给开发商；还有一类为通过"首付贷"形式为购房者提供资金。
"零首付"行为看起来似乎是帮购房者减轻压力 ，但在现实操作中往往会加重购房者财务负担 ，甚至引发法律风险 ，其中以"首付贷"形式最甚 ，所谓"首付贷" ，是指在购房人首付资金不足时 ，贷款中介为其提供的一种补助资金行为 。
北京商报记者在调查过程中注意到 ，在"零首付"噱头火爆的当下 ，"首付贷"炒作风也渐起 ，在询问过程中 ，北京地区多家贷款中介均表示，可以办理"首付贷"业务 ，具体来看 ，主要有两种操作模式 ，一类为贷款中介"自掏腰包"为购房者垫资 ，全款将房屋买入后，贷款中介协助购房者申请一笔银行经营贷资金 ，还清垫资；另一类为贷款中介为购房者申请银行推出的大额消费贷产品 ，用来弥补首付不足的空缺 。
一位贷款中介介绍称 ，"我们可以帮购房者垫付部分首付和税费，然后再通过贷经营贷还清垫资 ，经营贷的年化利率在3.65%-3.85%左右"。不过此类方式仅仅支持购买二手房的购房者 。
针对想要购买新房的情形 ，另一位贷款中介直言 ，"可以做无抵押的个人信贷补齐首付款 ，个人信用贷的年利率目前在3.6%-6%左右 ，服务费收取贷款金额的1%-3%" 。这些"暗箱操作"的方式与"零首付"一致 ，实则干的是助推经营贷 、消费信贷流入楼市的违规行为 。
在易居研究院研究总监严跃进看来 ，低首付本身属于违法操作。在目前购房政策放松的过程中 ，容易产生一种误区 ，即各地自己可以制定购房和信贷规则 。实际上有些宽松可以积极利用 ，但一点儿违背风控角度的信贷产品或服务 ，容易忽视违约风险 ，进而带来很多新情况和新问题 ，如夸大了购房者的信贷还贷能力 、造成后续购房合同纠纷等问题 。
厚雪研究首席研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示 ，这类模式本质上还是通过贷款中介的资金过桥 ，最终把购房者的房贷转化成经营贷 ，这一做法侵占了银行经营信贷资源 ，也干扰了正常的金融秩序 。
违反金融信贷政策
应及时干预整治
"零首付""首付贷"乱象难熄，不仅破坏了房贷业务的市场环境 ，也对金融市场的秩序造成了影响 ，乱象之下 ，已有相关机构欲从源头打击 。
5月26日 ，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助"买房负首付""零首付"等违规违法行为的郑重揭示》表示 ，近日，有媒体报道"买房现负首付"相关新闻 ，反映深圳市出现以"首付分期""装修贷"等形式诱导购房者购房的违法违规行为。
深圳市房地产中介协会指出 ，各房地产中介机构 、从业人员禁止以一切形式参与/协助此类以"负首付"或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为，如发现深圳市房地产中介机构 、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询 、协助的 ，将立即报送行政主管部门依法依规查处 。
"各类‘零首付’‘负首付’现象的背后也反映出目前房贷市场仍然存在必定乱象。"关荣雪坦言 ，因此各金融部门 、监管部门等各部门要提高监管力度 ，加强防范风险意识 ，对可能出现的乱象及时干预整治等 ，要深刻地认识到 ，在目前房地产市场恢复基础尚且不牢固的背景下 ，维护市场公正健康是促进房地产市场平稳健康发展的基础，也是提振目前市场信心的重要举措之一。
严跃进进一步指出 ，违规的信贷操作增加 ，客观上也会干扰市场预期 ，造成市场有较大的波动或秩序的混乱。低首付 、"零首付" 、负首付或首付分期等操作 ，指向的都是"首付能力不足"的问题。除了金融风险等观察视角外 ，也要关注购房者首付能力不足的新情况 。
从金融机构角度而言 ，谈及"零首付""首付贷"乱象 ，多位银行人士向北京商报记者表示 ，目前行内没有一切与首付相关的贷款业务，也未与贷款中介进行合作 ，银行严格按照信贷政策落实首付款审核要求为购房者办理业务 。
北京商报金融调查小组
（作者：车载配件）